Die Baubranche war und ist trotz konjunktureller Schwächen einer der größten und wichtigsten Wirtschaftszweige in Deutschland. Dies nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, daß für viele Menschen die Erfüllung des Traumes von den eigenen "vier Wänden" immer noch eine herausragende Rolle spielt.

Bei jedem Bauvorhaben, gleich ob es sich dabei um den Bau eines Hauses oder den Erwerb einer Eigentumswohnung handelt, können zahlreiche rechtliche Probleme auftreten. Das private Bau- und Architektenrecht ist eines der umfänglichsten Spezialgebiete des allgemeinen Zivilrechts, das sich gerade in den letzten Jahren stetig entwickelt hat. Treten rechtliche Probleme auf, sollte daher möglichst frühzeitig ein Anwalt eingeschaltet werden.

Um der fortschreitenden Entwicklung im Bereich des privaten Bau- und Architektenrechts Rechnung zu tragen, haben viele Landgerichte - die aufgrund der Streitwerthöhe regelmäßig zuständig sind - Kammern eingerichtet, die sich im Wesentlichen mit dem privaten Bau- und Architektenrecht befassen.

Vom privaten Baurecht ist das öffentliche Baurecht zu unterscheiden. Für das öffentliche Baurecht, das sich mit öffentlich-rechtlichen Streitigkeiten auf dem Gebiet des Bauordnungsrechts - insbesondere mit der Erteilung oder Ablehnung einer Baugenehmigung - beschäftigt, sind die Verwaltungsgerichte zuständig.

Ein kurzer Überblick über die Rechtsfragen, die im Rahmen eines Bauvorhabens auftauchen können, ist kaum möglich. Baurechtliche Probleme sind sehr komplex und die nachfolgend angeführten Problemfelder zeigen daher - ohne Anspruch auf Vollständigkeit - lediglich einen kleinen Ausschnitt der Materie.


Der Erwerb eines Baugrundstücks

Wer bereits glücklicher Besitzer eines Grundstücks ist, kommt seinem Ziel, ein Haus zu bauen schon einen großen Schritt näher. Fehlt es dem Bauwilligen an einem Grundstück, so steht noch eine große Hürde bevor, bei deren Überwindung es viel zu bedenken gibt. Fehler können schwerwiegende, vor allem kostspielige Folgen haben.

Hat man sich für den Ankauf eines bestimmten Grundstücks entschieden, führt der erste Weg zum Grundbuchamt. Das Grundbuchamt ist keine eigenständige Behörde, sondern Teil des Amtsgerichts.

In das Grundbuch kann jeder einsehen, der ein berechtigtes Interesse nachweist. Gerade der Käufer eines Grundstückes hat natürlich ein besonderes Interesse, das Grundbuch einzusehen; kann er so in Erfahrung bringen, welche Belastungen auf dem Grundstück ruhen. Mit einer Einwilligungserklärung des Eigentümers kann der Käufer selbst das Grundbuch überprüfen.

Das Grundbuchblatt besteht aus fünf Teilen: Aufschrift, Bestandsverzeichnis, Abteilung I, II und III.

In Abteilung I findet man den jeweiligen Eigentümer oder die Miteigentümer - z.B. bei einer Erbengemeinschaft. In den Abteilungen II und III stehen die Belastungen des Grundstückes. Da derartige Lasten auch auf den neuen Eigentümer übergehen, beeinflussen sie den Wert des Grundstückes erheblich. Ein Blick in Abteilung II und II ist daher besonders wichtig.

Die genauen Grenzen des Grundstückes kann man im Übrigen aus dem Grundbuch nicht ersehen. Hierzu bedarf es eines Blickes in das Kataster. Aus den von dem Katasteramt geführten Verzeichnissen - Flurkarten, Flurbücher, Verzeichnisse von Eigentümer und Gebäuden - kann sich der Käufer dann mit endgültiger Klarheit über die tatsächlichen Grenzen des Grundstückes verschaffen.


Der Hauskauf

Sein Ziel, stolzer Besitzer eines Hauses zu sein, kann man neben den zahlreichen sich bietenden Baumöglichkeiten, auch durch den Kauf eines Hauses erreichen. Dabei ist der Kauf eines sog. Fertighauses neben dem Kauf eines Altbaus eine heute immer stärker im Vordringen befindliche Variante. Dabei bieten beide Arten des Hauskaufs sowohl Vor- als auch Nachteile.

Im Zusammenhang mit dem Kauf eines Altbaus bezieht sich die anwaltliche Tätigkeit regelmäßig auf die Geltendmachung oder die Abwehr von Gewährleistungsansprüchen. Da an einem alten Haus naturgemäß gewisse Abnutzungserscheinungen auftreten, muß der Anwalt genau prüfen, inwieweit solche Abnutzungserscheinungen über das normale Maß hinausgehen und damit nach den allgemeinen Gewährleistungsregeln als Mängel im rechtlichen Sinne anerkannt werden können.

Beim Kauf eines Fertighauses dagegen wird sich die erste anwaltliche Tätigkeit regelmäßig auf die Prüfung des Formularvertrages des Fertighausherstellers beziehen. Dabei verwenden die Hersteller von Fertighäusern immer wieder vorkommende Vertragsklauseln, die u.U. erhebliche Konsequenzen für den Erwerber haben können. Dabei spielen vor allem Klauseln über den Gefahrübergang, die (sanktionslose) Fristüberschreitung des Liefertermins für den Hersteller, sowie Gewährleistungs- und Rücktrittsklauseln eine erhebliche Rolle.


Erwerb von einer Baugesellschaft

Für den Hausbesitzer in spe, der weder ein Fertighaus erwerben noch selbst bauen will, erschließt sich noch eine weitere Möglichkeit: die schlüsselfertige Erstellung eines Hauses für den Erwerber durch ein Bauträger- und Baubetreuungsunternehmen.

Diese moderne Art des Hauserwerbs kann zwar viele Vorteile mit sich bringen. Ungeachtet dessen bergen die von den Baugesellschaften verwandten Formularverträge zahlreiche juristische Konsequenzen über die sich der Erwerber vor Vertragsabschluß klar werden sollte. Da diese Verträge in aller Regel so kompliziert gefaßt sind, daß es für einen Laien nur schwer möglich ist, sich ein umfassendes Bild über das gesamte Vertragswerk mit seinen Rechten und Pflichten zu machen, empfiehlt sich der frühzeitige Besuch eines Rechtsanwaltes. Dieser wird den Vertrag sorgfältig prüfen und mit seinem Mandanten die Vor- und Nachteile eines Vertragsschlusses besprechen.


Die Bauausführung

Neben dem Honorarrecht des Architekten und des Bauunternehmers spielt hier vor allem die Beweissicherung eine erhebliche Rolle.

Im Bauprozeß besteht die größte Schwierigkeit darin, einen bestimmten Sachverhalt - meistens das Vorliegen von Mängeln und deren Ursachen - zu beweisen. Hinzu kommt, daß die Gewährleistungsansprüche in vergleichsweise kurzer Zeit verjähren. Auch wegen seiner verjährungsunterbrechenden Wirkung kommt daher im privaten Baurecht dem Selbständigen Beweisverfahren eine zentrale Rolle zu.

Das Ziel des Selbständigen Beweisverfahrens kann vielfältig sein: Etwa die Feststellung von Baumängeln, deren Ursache und wer für sie verantwortlich ist, die Bezeichnung der notwendigen Sanierungsarbeiten, die Bezifferung der dafür anfallenden Kosten sowie die Überprüfung von Massen und Mengen.

Die Unterbrechung der Verjährung tritt mit der Einreichung des selbständigen Beweisantrages bei Gericht ein und dauert bis zur Beendigung des Verfahrens fort. Allerdings ist zu bedenken, daß die verjährungsunterbrechende Wirkung nur diejenigen Baumängel erfaßt, die auch Gegenstand des Selbständigen Beweissicherungsverfahrens waren. Während der Hemmung und damit grundsätzlich während des kompletten Beweisverfahrens läuft die Verjährungsfrist für die streitgegenständlichen Baumängel nicht. Die Hemmung der Verjährung endet sechs Monate nach Beendigung des Beweisverfahrens. Das Beweisverfahren endet in aller Regel mit Übermittlung des schriftlichen Gutachtens an die Parteien bzw. nach dem Termin zur mündlichen Anhörung des Sachverständigen.

Für einen Bauherrn kommt es folglich vor allem darauf an, so früh als möglich geeignete gerichtliche Schritte einzuleiten. Zwar kann die Sicherung des Beweises zunächst einmal durch Fotos, Zeugen, die Führung eines Bautagebuchs oder die Beauftragung eines Privatgutachters erfolgen. Diese Maßnahmen haben jedoch gegenüber der Durchführung des Selbständigen Beweisverfahrens nur einen eingeschränkten Beweiswert.

Der Nachteil des Selbständigen Beweisverfahrens liegt darin, daß es nur selten zeitnah beendet werden kann. So können bis zur Inaugenscheinnahme der Baustelle durch den Sachverständigen - je nach Aktenstand der Gerichte und Arbeitsauslastung des Sachverständigen - durchaus mehrere Wochen vergehen. Ungeachtet dessen sollte das Selbständige Beweisverfahren, gerade wegen des finanziellen Aspektes für den Bauherrn, als sicherste Möglichkeit der Beweissicherung stets in Erwägung gezogen werden.

Gegenstand des Selbständigen Beweisverfahrens ist es nicht, die meist erst später in einem Hauptverfahren anhängig zu machende Forderung sicherzustellen. Wegen der sich mit jedem Baufortschritt, durch Witterungseinflüsse oder Mängelbeseitigungsmaßnahmen ändernden tatsächlichen Gegebenheiten auf einer Baustelle, ist Gegenstand des Verfahrens allein die Sicherung des Beweises. Die Beweissicherung ist damit die vorsorgliche Beweisaufnahme vor Beginn eines möglichen Prozesses oder während eines Urteilsverfahrens, in dem die Beweiserhebung noch nicht angeordnet ist oder wegen Ruhens, Aussetzung, Unterbrechung nicht angeordnet werden kann.

In der vorsorglichen Beweisaufnahme erschöpft sich die Bedeutung des Beweisverfahrens aber nicht. Das Beweisergebnis selbst, also z.B. das Sachverständigengutachten, ist in einem späteren Hauptprozess in vollem Umfang zu verwerten.

In dem Antrag sollten die Baumängel immer so genau wie möglich umschrieben werden, um dem Sachverständigen die Arbeit zu erleichtern. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs reicht es dabei aus, wenn der Bauherr den Mangel, aus dem er Rechte herleiten will, nach seinem objektiven Erscheinungsbild beschreibt.

Darüber hinaus kann der Antragsteller anregen, einen bestimmten Sachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen. Das Gericht wird dem allerdings regelmäßig nur folgen, soweit der Antragsgegner dem zustimmt. Anderenfalls besteht die Gefahr, daß der Antragsgegner sofort einen Befangenheitsantrag gegen Gericht und Sachverständigen stellt, was in der Regel zu erheblichen Verfahrensverzögerungen beiträgt.

Die Kosten des Selbständigen Beweisverfahrens gehören zu den Kosten des Rechtsstreits. Kommt es nicht zum Hauptprozeß, besteht für den Antragsgegner die Möglichkeit, über § 494 a ZPO zu einem Kostentitel zu kommen: das Gericht kann auf seinen Antrag hin anordnen, daß der Antragsteller binnen einer bestimmten Frist Klage erheben muß. Kommt er dem nicht nach, erläßt das Gericht auf einen weiteren Antrag des Antragsgegners hin eine Kostenentscheidung, nach der der Antragsteller die dem Antragsgegner entstandenen Kosten zu tragen hat.

Oftmals hilft aber das selbständige Beweisverfahren dabei, einen umfangreichen Bauprozeß zu vermeiden. Hat der gerichtlich bestellte Sachverständige nämlich das Vorhandensein und die Verantwortlichkeit für Baumängel festgestellt, dann wird der in dem Gerichtsgutachten als gewährleistungspflichtig Bezeichnete schon „sehr gute Gründe“ haben müssen, um seiner - gutachterlich festgestellten - Mängelbeseitigungspflicht nicht freiwillig nachzukommen.

Bereits im Vorfeld hat das Gericht zudem die Möglichkeit, die Parteien zu einer mündlichen Erörterung zu laden, „wenn eine Einigung zu erwarten ist.“ Ein Vergleich zwischen den Parteien ist dann im gerichtlichen Protokoll festzuhalten.

In der Mehrzahl der Fälle wird ein (Bau-)Rechtsstreit zwar mit einem Urteil abgeschlossen, häufig kann es aber durchaus sinnvoll und von Vorteil sein, rechtzeitig einen Vergleich zu schließen. Zu Unrecht wird die vergleichsweise Beendigung einer vertraglichen Auseinandersetzung von Laien pauschal als mindere Lösung gegenüber einer gerichtlichen Entscheidung abgewertet. Dabei gibt es durchaus Konstellationen, in denen eine vergleichsweise Einigung zwischen den Parteien sinnvoll ist, etwa wenn:

die Vertragslage unklar ist infolge ungenauer oder nur mündlicher Absprachen (erstaunlicherweise verschließen sich trotz des erheblichen finanziellen Risikos immer noch viele am Baugeschehen Beteiligte der Notwendigkeit einer schriftlichen Fixierung von Absprachen, insbesondere über die gegenseiten vertraglichen Pflichten),

hohe Durchsetzungsrisiken und -kosten drohen wegen fehlender oder schlechter Nachweismöglichkeiten bzw. bei technischen Problemen,

der Schuldner erkennbar nicht (voll) zahlungsfähig ist,

wirtschaftlich ein sofort verfügbarer Teilbetrag günstiger ist als langes Warten auf eine ungewisse Zahlung. Ein Urteil für sich bringt noch kein Geld. Vielmehr muß das Urteil unter Umständen erst noch vollstreckt werden.


Darüber hinaus besteht auch bereits im Selbständigen Beweisverfahren die Möglichkeit, Dritte an das Ergebnis dieses Verfahrens zu binden. Manchmal ist es nämlich für den Auftraggeber bei Vorliegen von Gewährleistungsmängeln schwierig zu beurteilen, wer die Mängel verursacht hat. So gibt es zuweilen eine ganze Palette von möglichen Mangelverursachern: häufig kommen die am Bau beteiligten Firmen ebenso in Betracht wie die Architekten, Statiker oder sonstigen Fachplaner. Ist der Auftraggeber überzeugt davon, daß mehrere oder sogar alle Anspruchsgegner - jeder für sich allein - die volle Verantwortung für die aufgetretenen Mängel tragen, dann wird und muß man auch alle in Frage kommenden Beteiligten im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens auf Beklagtenseite in Anspruch nehmen.

Ist jedoch davon auszugehen, daß nur einer der am Bau Beteiligten den Mangel verursacht hat, weiß man aber nicht, wer der Verantwortliche ist, dann besteht im Rahmen einer sog. Streitverkündung die Möglichkeit, diejenigen an das Prozessergebnis zu binden, die vielleicht erst in zweiter oder dritter Linie als Mangelverursacher in Betracht kommen. Mittels einer Streitverkündung stellt man sicher, daß im Falle eines für die eigenen Interessen ungünstigen Prozeßausgangs mögliche Rückgriffsansprüche bei anderen Beteiligten durchgesetzt werden können. Darüber hinaus wird zunächst die Verjährung von Ansprüchen des Streitverkünders gegenüber dem Streitverkündeten gehemmt und zudem sind sämtliche wesentlichen tatsächlichen wie auch rechtlichen Grundlagen aus dem selbständigen Beweisverfahren im Folgeprozeß gegen den Streitverkündeten für diesen bindend.

Zulässig ist eine Streitverkündung unabhängig davon, daß sie sinnvollerweise möglichst in einem sehr frühen Prozeßstadium erfolgen sollte, grundsätzlich während der gesamten Prozeßdauer bis hin zu einer rechtkräftigen Entscheidung.


Versicherungsrechtliche Aspekte in Bauangelegenheiten

Kosten des Verfahrens

Rechtstreitigkeiten, die im unmittelbaren Zusammenhang mit der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen Veränderung eines im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindlichen oder von diesem zu erwerbenden Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteils stehen, sind nicht von einer Rechtsschutzversicherung umfaßt.


Bauwesenversicherung

Die Bauwesenversicherung ist die Spezialversicherung für die gesamte Bauwirtschaft. Sie ist eine reine Sachversicherung und bietet für die Erstellung von Bauobjekten aller Art Versicherungsschutz. Nach den allgemeinen Versicherungsbedingungen gewährt die Bauwesenversicherung dem Versicherungsnehmer Schutz gegen alle Schäden durch unvorhergesehene Ereignisse, die zu einer Zerstörung oder Beschädigung der versicherten, ordnungsgemäß erbrachten Bauleistung führen. Dabei ist es gleichgültig, ob diese Schäden zu Lasten des Bauunternehmers, des Architekten oder des Bauherren selbst gehen, sofern sie nur während der Bauzeit eingetreten sind. Die Ursachen für die eingetretenen Schäden können vielfältig sein, so z.B. Diebstahl eingebauter Bauteile oder Materialien, außergewöhnliche Witterungseinflüsse, unachtsame oder böswillige Handlungen unbekannter Personen sowie unbekannte und auch nicht erkennbare Eigenschaften des Baugrundes.

Die Bauwesenversicherung bietet dagegen u.a. keinen Schutz bei Schäden, die durch eine mangelhafte oder vertragswidrige Ausführung oder Verwendung ungeeigneter respektive mangelhafter Materialien entstanden sind. Stets ist also zwischen einem Sachschaden, der unter die Bauwesenversicherung fällt, und einem Sachmangel, also einen Gewährleistungsschaden, zu unterscheiden.

Bei Abschluß einer Bauwesenversicherung ist es üblich, die Prämien anteilig auf die am Bau beteiligten Unternehmen abzuwälzen. Allerdings muss der Bauherr insoweit eine besondere vertragliche Vereinbarung mit den jeweiligen Unternehmen treffen.


Wohngebäudeversicherung

Bei einem fertiggestellten Haus empfiehlt sich allgemein der Abschluß einer sog. verbundenen Wohngebäudeversicherung. Bei Abschluß dieser Versicherung leistet der Versicherer nach Eintritt des Versicherungsfalles Ersatz für Schäden, die durch Blitzschlag, Brand, Explosionen, Leitungswasser, Rohrbruch, Frost oder Sturm entstanden sind. Damit ist der Hausbesitzer umfassend gegen unerwartete Ereignisse geschützt.


Haftpflichtversicherung

Durch den Abschluss der bisher genannten Versicherungen ist der Bauherr oder Hauseigentümer lediglich gegen eigene Schäden versichert, die dadurch entstehen, daß seine Sachen zerstört oder beschädigt werden. Dagegen bieten diese Versicherungen keinerlei Schutz gegen die finanziellen Folgen einer Inanspruchnahme durch Dritte, die selbst einen Schaden erlitten haben.

Ist ein Dritter der Geschädigte und nimmt er den Bauherrn oder Hauseigentümer in Anspruch, so hilft insoweit nur eine Haftpflichtversicherung. Gegenstand jeder Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers. Der Versicherer gewährt also im Rahmen der Haftpflichtversicherung Deckungsschutz, soweit der Versicherungsnehmer zu Recht wegen eines Schadens, den dieser einem Dritten zugefügt hat, in Anspruch genommen wird.

Im Gegensatz zur Wohngebäudeversicherung gibt es jedoch keine pauschale Haftpflichtversicherung für alle etwa auftretenden Schäden Dritter. Vielmehr decken verschiedene Haftpflichtversicherungen jeweils ein bestimmtes Haftpflichtrisiko.

Für den Bauherrn und späteren Hauseigentümer kommen folgende Versicherungen in Betracht:

die Grundstücks-Haftpflichtversicherung
die Bauherren-Haftpflichtversicherung
die Haus-Haftpflichtversicherung
die Gewässerschaden-Haftpflichtversicherung.

Die Grundstückshaftpflichtversicherung soll Haftpflichtfälle abdecken, die mit den Gefahren eines unbebauten Grundstückes verbunden sind; z.B. spielende Kinder verletzen sich an einem schadhaften Zaun, Passant kommt auf ungestreutem Gehweg zu Schaden, ein Baum fällt bei Sturm auf das Nachbargrundstück usw.

Die Bauherren-Haftpflichtversicherung bietet dagegen dem Bauherrn Versicherungsschutz für den Fall, dass er in seiner Eigenschaft als Bauherr aufgrund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts (z.B. §§ 823 ff. BGB) von einem Dritten auf Schadensersatz in Anspruch genommen wird. Voraussetzung ist allerdings, daß der Bauherr die Planung, Bauleitung und Bauausführung an Fachleute vergeben hat. Baut er in Eigenregie so verlangt die Haftpflichtversicherung einen Prämienzuschlag. Mit der Abnahme des Hauses endet auch die Bauherren-Haftpflichtversicherung.

Das Haftungsrisiko ab diesem Zeitpunkt kann nur im Rahmen einer Haus-Haftpflichtversicherung abgesichert werden.

Die Gewässer-Haftpflichtversicherung deckt die gesetzliche Haftpflicht aus dem Besitz von Anlagen zur Lagerung gewässerschädlicher Stoffe, insbesondere Öltanks. Das Haftpflichtrisiko eines Öltankbesitzers ist nicht zu unterschätzen. Die mit dem Auslaufen eins Öltanks verbundenen Gewässerschäden bringen in aller Regel erhebliche Kosten mit sich und die Ursachen für Schäden an einem Tank können mannigfaltig sein.


Welche Rechte hat man als Auftraggeber im Falle der Insolvenz des Auftragnehmers?

Die Zahl der Insolvenzen von Bau- und Handwerkerfirmen hat - nicht zuletzt auch wegen der häufig schlechten Zahlungsmoral von Auftraggebern - während der letzten Jahre stetig zugenommen. Von dieser Entwicklung waren dabei jedoch nicht nur kleinere Handwerksbetriebe, die den Spagat zwischen immer weiter fallenden Preisen auf der einen Seite und konstant bleibenden oder sogar steigenden Kosten auf der anderen Seite nicht zu meistern vermochten. Auch größere mittelständische Betriebe und Unternehmen der deutschen Bauindustrie mußten wegen drohender oder bereits eingetretener Zahlungsunfähigkeit den Gang zum Insolvenzgericht gehen.

Einerseits ist hier für den Auftraggeber die Frage eines außerordentlichen Kündigungsrechts von hoher Relevanz. Andererseits ist natürlich zu berücksichtigen, daß man im Falle der Insolvenz des Auftragnehmers eventuelle Schadensersatzansprüche, die einem dem Grunde nach zustehen, nicht bei einem potenten Schuldner, sondern bei einem Vertragspartner geltend zu machen hat, der soeben seine Zahlungsunfähigkeit erklärt hat. Spätestens zu diesem Zeitpunkt zeigt sich daher, ob man im Vorfeld auf die Vertragsgestaltung und vor allem auf die Vereinbarung vertraglicher Sicherheiten in ausreichendem Maße Wert gelegt hat. Nur dann hält sich der durch eine Insolvenz des Auftragnehmers entstehende Schaden „in Grenzen“.

Zudem stellt die außerordentliche Kündigung durch den Auftraggeber nicht zwangsläufig die einzige Option dar. Vielmehr kann es im Einzelfall von Vorteil sein, daß Auftraggeber und Insolvenzverwalter zur Vermeidung eines größeren Schadens nach wirtschaftlich vernünftigen Lösungen suchen und z.B. das bereits begonnene Bauvorhaben auch nach Insolvenzantrag gemeinsam zu Ende führen.

Lehnt der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Vertrages ab - insoweit räumt ihm die Insolvenzordnung ein Wahlrecht ein - oder hat man als Auftraggeber bereits die Kündigung ausgesprochen, sind wechselseitig bestehende Forderungen gegeneinander auszugleichen.

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